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购房的8类常见陷阱

 [日期:2014-11-20]   来源:百科法律网  作者:   阅读:7759[字体: ] 
核心提示:

        第一类:虚假广告
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠,很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招,一些开发商利用样板房欺骗消费者,样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
应对:购房者要仔细阅读购房合同中的内容,必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中,这样才有保证。
第二类:配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺,但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时,会发现许多的承诺并不到位。
应对:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施,一旦开发商提供的配套设施不配套,麻烦就多了。
第三类:内部认购
内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其不受法律保护,购房者的权益也无法受到保障。
应对:最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者,应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。
第四类:物业管理
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司,以次充好。
应对:购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。
第五类:逃避债务
借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中,或隐匿财产,抽逃资金,做假账造成破产的假象,搞假破产。
应对:业主可尽量选择信誉好的开发商,要分清股东与公司的关系,同时,明察暗访项目公司的实际财产。
第六类:乱收费
物业管理公司乱收费,通常表现在下列几方面:
1.超出核准的价格收取管理费。
2.擅自提高收费标准,赚取收费差价。
3.擅自增加项目建设,而将费用分摊给业主。
应对:业主应积极参与,选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司,或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同,并有权监督物业管理公司的行为。
第七类:购房合同
购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款,但如果双方没有补充条款,就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
应对:购房者签订购房合同时,一定要耐心看完全文,遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时,也应画上横线。
第八类:房产证拖着不办
有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证,但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商,对方都有一套托词,用的最多的一句话就是“正在办理”。
应对:购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,消费者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

  购买期房的注意事项

  一、期房购买流程
1.签订认购书。
2.签订买卖契约。
3.预售登记。
4.签订管理公约,办理入住手续。
5.办理产权过户,领房产证。
二、全款购买期房流程、贷款买期房流程
1.购买期房是不是要先签合同并支付一定的定金?
如果先预订期房的话,一般应先交纳定金;如果直接签订购房合同,也可以不交定金。
2.余下的期房房款办理按揭,是不是要等到楼顶封顶之后才可以?
签订商品房买卖合同并支付首付房款后,再申请办理按揭贷款,以个人名义买房可以申请按揭贷款。
3.如不需要按揭,余下的房款一般要到什么时候支付给房地产公司?
支付房款可以一次性付款,可以办理按揭贷款,也可以分期付款。
4.我想以个人的名义买房(我已经结婚),请问按揭可以不可以?
现在房产公司一般不同意分期付款。
5.以个人买房,以后小孩的户口可以不可以迁过来?
房子取得产权证后,即可办理孩子的户口迁入手续。
三、买期房怎样付款才划算
购买期房先支付定金
1.运用支付一些定金的方法,即:将其在图纸上看中的某一套、甚至几套期房,用一个“初步协议”向开发商进行预订。
2.因此不是签订正式的“购房合同”,开发商只是要求预计者交付每套1-3万元不等的定金,这些定金若你在签订正式购房合同前放弃预订则将全额退回给你。
3.虽说定金一般都是不计付利息的,但离正式期房开盘的时间一般不会太长。
4.如果能够就以这极少一点利息损失换取订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房应是非常幸运又划算的。
有条件可选择一次性付款
1.对于买房者来说,虽说购买期房要承担一定的风险,但只要你选择的是正规、实力雄厚又信誉很好的开发商,几乎是没什么风险的。
2.目前房价孰高孰低虽有争议,但期望房价近期内大升大降都是不现实的。
3.期房的时间是有价值的,你若再选择一次性付款方式,则开发商还将给予每平方米40-100元不等的优惠。
4.这对于工薪族、或对于希望赚取现房和期房之间差价的投资者绝不是一笔小财富。
用存单、国债质押贷款融资
1.购房款当然要首先动用存款、国债等自有资金进行支付.
2.考虑到所购期房距交付使用还有较长的一段时间,这时候你不妨用存单(含凭证式国债)向银行申请抵押贷款来进行短期融资。
3.银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款,待存单到期后所得利息在扣除抵押贷款利息后,将足以超过提前支取所得的活期利息。
申请住房公积金和商业贷款
1.若自有资金付款仍还有一定的资金缺口,此时你可以向银行申请个人住房贷款。
2.注意把握以下二要点:
1)要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。
从贷款利率上看,“个人住房公积金贷款”的利率最优惠,1-5年期年利率4.14%、6-30年4.59%,银行个人住房按揭贷款利率次之,1-5年5.31%、6-30年5.58%。
公积金贷款具有贷款利率低、减收办理贷款相关手续费、家庭成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠,故只要是及时足额缴纳公积金的职工,均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。
对因未缴存公积金而无缘申请个人住房公积金贷款的个人,则可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保,向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。
2)要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。
四、期房买卖合同注意事项
1.期房买卖合同的效力问题。
2.交房的时间、共有人、抵押问题。
3.面积误差、房价问题。
4.先交房装修的问题。
5.产权证出来后的通知问题。
6.期房贷款问题。
7.房屋的具体位置问题。
五、购买期房的注意事项:
期房买卖合同必须包涵以下内容:
1.居住面积、主要房间的数量和次要房间(杂物间等)的性质,预售价和调整价格的条件;
2.房子在整栋楼里的情况、建筑的技术标准(使用材料、设备)、最终售房合同的签字日期。
如果期房预定合同缺少其中的某一项,合同都会被视为无效。
在某些情况下,销售方还把努力帮助买房人贷款作为条款写进期房买卖合同。
销售方完全可以把法律规定的一些附加条款写进期房预定合同,只要写进去,销售方就必须遵守。哪怕在最终销售合同里没有再写这些条款。
许多商品房的开发是由某一个开发公司进行,而销售则由另一家代理商负责。
所以,购此类期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议,有售房协议的才可以放心买。
购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房,一次性付款折扣较多,这样可以享受房屋升值带来的利益。
买现房时,在现场检查质量主要看以下内容:
1.各厅室过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、卫生洁具、配套的厨具;
2.预留的电源插座、电话插孔、天线插孔、水暖煤气的五金件是否有质量问题或设置不合理。
3.对于严重的问题,如裂缝、渗漏,要请售房单位给予解释;
4.如不满意,请专业机构给予鉴定,问题严重,不可修复则可不买或退房。



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